Czy właściciel może podnieść czynsz, kiedy chce? Podwyżka czynszu w Niemczech

Nie. Wynajmujący w Niemczech nie może dowolnie podnosić czynszu, kiedy tylko ma na to ochotę. Podwyżka czynszu – Mieterhöhung – musi mieć podstawę prawną i spełniać określone warunki. Duże znaczenie ma również rodzaj umowy oraz powód podwyżki.

Czy właściciel mieszkania może sam zdecydować o podwyżce?

W przypadku zwykłej umowy najmu właściciel nie może po prostu napisać: „od przyszłego miesiąca czynsz wzrasta o 150 euro” i uznać sprawy za zakończoną.

Niemiecki kodeks cywilny – Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) – przewiduje konkretne sytuacje, w których wysokość czynszu może zostać zmieniona.

Jednym z najczęstszych przypadków jest podwyższenie czynszu do poziomu lokalnego czynszu porównawczego – ortsübliche Vergleichsmiete.

Podwyżka do lokalnego poziomu czynszu – Vergleichsmiete

Jeżeli czynsz za mieszkanie jest niższy od stawek obowiązujących za porównywalne lokale w danej okolicy, właściciel może pod określonymi warunkami zażądać jego podwyższenia.

Nie może jednak ustalić dowolnej kwoty. Podwyżka powinna zostać odpowiednio uzasadniona. W praktyce właściciele mogą powoływać się między innymi na:

• Mietspiegel – oficjalne lub uznawane zestawienie czynszów w danym mieście,
• bazę danych dotyczącą czynszów,
• opinię rzeczoznawcy,
• czynsze pobierane za porównywalne mieszkania.

W wielu niemieckich miastach szczególnie ważny jest właśnie Mietspiegel.

Jak często właściciel może podnosić czynsz?

Przy podwyżce do poziomu lokalnego czynszu porównawczego obowiązują ograniczenia czasowe. Zgodnie z § 558 BGB w momencie, od którego podwyżka ma obowiązywać, czynsz musi pozostawać niezmieniony przez co najmniej 15 miesięcy.

Jednocześnie żądanie kolejnej podwyżki w tym trybie może zostać zgłoszone najwcześniej po upływie roku od ostatniej podwyżki czynszu.

Do tych terminów nie wlicza się jednak wszystkich możliwych zmian. Inne zasady dotyczą na przykład podwyżek związanych z modernizacją czy zmian wysokości kosztów eksploatacyjnych.

O ile maksymalnie może wzrosnąć czynsz?

Właściciel nie może bez ograniczeń podnosić czynszu nawet wtedy, gdy lokalne stawki są znacznie wyższe.

Obowiązuje tzw. Kappungsgrenze. Zgodnie z ogólną zasadą czynsz może wzrosnąć w tym trybie maksymalnie o 20% w ciągu trzech lat.

W miejscowościach, w których rynek mieszkaniowy został oficjalnie uznany za szczególnie napięty, kraj związkowy może obniżyć ten limit do 15% w ciągu trzech lat.

Przykład: właściciel chce podnieść czynsz o 30%

Załóżmy, że najemca płaci 700 euro czynszu podstawowego, czyli Kaltmiete. Właściciel stwierdza, że podobne mieszkania są znacznie droższe i żąda 910 euro miesięcznie.

Oznaczałoby to podwyżkę o 30%.

Przy zwykłej podwyżce na podstawie § 558 BGB takie żądanie może przekraczać dopuszczalną Kappungsgrenze. Nawet jeżeli lokalny czynsz porównawczy pozwalałby na wyższą stawkę, nadal trzeba przestrzegać ustawowego limitu wzrostu.

Czy właściciel musi uzasadnić podwyżkę?

Tak – w przypadku żądania podwyższenia czynszu do lokalnego czynszu porównawczego właściciel musi je uzasadnić.

Nie wystarczy samo stwierdzenie, że „wszystko podrożało” albo „inni właściciele pobierają więcej”. Najemca powinien mieć możliwość sprawdzenia, na jakiej podstawie została wyliczona nowa kwota.

W piśmie może znaleźć się na przykład odniesienie do aktualnego Mietspiegel wraz z informacjami pozwalającymi zakwalifikować konkretne mieszkanie.

Czy trzeba od razu zgodzić się na podwyżkę?

Nie należy automatycznie podpisywać zgody ani zaczynać płacić wyższej kwoty tylko dlatego, że właściciel przesłał pismo.

W przypadku podwyżki na podstawie § 558 BGB właściciel żąda zgody najemcy na podwyższenie czynszu. Najemca ma ustawowy czas na sprawdzenie żądania.

Zgodnie z § 558b BGB termin na wyrażenie zgody trwa do końca drugiego miesiąca kalendarzowego następującego po otrzymaniu żądania.

Jeżeli podwyżka jest zgodna z prawem, nowy czynsz jest należny od początku trzeciego miesiąca kalendarzowego po otrzymaniu prawidłowego żądania.

Co jeśli najemca nie zgodzi się na podwyżkę?

Brak zgody nie oznacza automatycznie, że właściciel może natychmiast wypowiedzieć umowę albo wyrzucić lokatora z mieszkania.

Jeżeli właściciel uważa swoje żądanie za zgodne z prawem, może dochodzić zgody przed sądem. Zgodnie z § 558b BGB ma na wniesienie odpowiedniego powództwa określony termin.

Dlatego w przypadku wątpliwości warto najpierw dokładnie sprawdzić dokument, zamiast go ignorować.

Podwyżka czynszu po modernizacji mieszkania

Inne zasady obowiązują, gdy właściciel przeprowadził modernizację – Modernisierung. Może chodzić przykładowo o działania zwiększające efektywność energetyczną budynku lub trwale poprawiające warunki mieszkaniowe.

W określonych przypadkach część kosztów modernizacji może zostać przeniesiona na najemców poprzez podwyższenie czynszu. Podstawowe regulacje w tym zakresie znajdują się w § 559 BGB.

Nie każdy remont jest jednak modernizacją. Zwykła naprawa uszkodzonego elementu albo przywrócenie go do prawidłowego stanu nie daje automatycznie właścicielowi prawa do podwyższenia czynszu jak za modernizację.

Staffelmiete – gdy podwyżki są zapisane w umowie

Niektóre umowy zawierają tzw. Staffelmiete. W takim przypadku wysokość przyszłych podwyżek jest ustalana już w umowie.

Najemca może więc od początku wiedzieć, że przykładowo przez pierwszy rok zapłaci 750 euro, następnie 780 euro, a później 810 euro.

Między kolejnymi zmianami czynszu w ramach Staffelmiete musi upłynąć co najmniej rok.

Indexmiete – czynsz zależny od inflacji

Innym rozwiązaniem jest Indexmiete. W takim przypadku wysokość czynszu jest powiązana z indeksem cen konsumpcyjnych publikowanym przez Statistisches Bundesamt.

Wzrost cen może więc prowadzić do podwyżki czynszu, ale właściciel nie może po prostu wymyślić nowej kwoty. Zmiana musi odpowiadać zasadom dotyczącym umowy indeksowej określonym w § 557b BGB.

Czy wzrost Nebenkosten oznacza podwyżkę czynszu?

Warto odróżnić Kaltmiete od kosztów dodatkowych – Nebenkosten. Jeżeli wzrosną koszty ogrzewania, wody, wywozu odpadów czy innych usług, miesięczna suma przelewana właścicielowi może się zwiększyć.

Nie musi to jednak oznaczać, że podniesiono sam czynsz podstawowy.

Dlatego po otrzymaniu informacji o większej miesięcznej płatności warto sprawdzić, czy wzrosła Kaltmiete, czy jedynie zaliczka na koszty eksploatacyjne.

Na co zwrócić uwagę po otrzymaniu Mieterhöhung?

Przede wszystkim nie należy działać pod presją. Warto sprawdzić podstawę prawną podwyżki, dotychczasową wysokość czynszu, datę ostatniej zmiany oraz sposób obliczenia nowej kwoty.

• Sprawdź, jakiego rodzaju podwyżki żąda właściciel.
• Porównaj nową stawkę z lokalnym Mietspiegel, jeżeli podwyżka jest oparta na Vergleichsmiete.
• Sprawdź, kiedy czynsz był ostatnio podnoszony.
• Oblicz procentowy wzrost w ciągu ostatnich trzech lat.
• Sprawdź, czy w Twojej miejscowości obowiązuje Kappungsgrenze 15% czy 20%.
• Nie myl podwyżki Kaltmiete ze wzrostem zaliczek na Nebenkosten.
• Przy Staffelmiete lub Indexmiete sprawdź dokładne zapisy swojej umowy.

Gdzie szukać pomocy, jeśli podwyżka wydaje się za wysoka?

Jeżeli masz wątpliwości, czy żądanie właściciela jest zgodne z prawem, pomoc można uzyskać między innymi w lokalnym Mieterverein lub u prawnika specjalizującego się w prawie najmu.

Ma to szczególne znaczenie przy dużych podwyżkach, modernizacji budynku albo sytuacji, w której właściciel domaga się podpisania zgody w bardzo krótkim terminie.

Podsumowanie – czy właściciel może podnieść czynsz, kiedy chce?

Nie. Właściciel mieszkania w Niemczech nie może dowolnie podnosić czynszu w wybranym przez siebie momencie i o dowolną kwotę. Podwyżka musi opierać się na odpowiednich przepisach albo wynikać z wcześniej zawartej umowy.

Przy podwyżce do lokalnego czynszu porównawczego znaczenie mają między innymi Mietspiegel, terminy oraz Kappungsgrenze. Osobne reguły dotyczą modernizacji, Staffelmiete i Indexmiete.

Dlatego otrzymanie pisma zatytułowanego „Mieterhöhung” nie oznacza jeszcze, że każda wskazana w nim kwota jest prawidłowa. Zanim zaakceptujesz podwyżkę, warto sprawdzić jej podstawę i wszystkie wyliczenia.

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi indywidualnej porady prawnej. W konkretnym przypadku znaczenie mają m.in. treść umowy najmu, rodzaj podwyżki oraz lokalne przepisy.